LA BUROCRACIA, ACCESO A LA FINANCIACIÓN Y FALTA DE VIVIENDA PÚBLICA IMPIDEN QUE SE DESARROLLE EL MERCADO INMOBILIARIO EN LAS ISLAS, TAL COMO DEMANDAN LAS FAMILIAS.
24 de Mayo 2024
NO ES CIERTO QUE LA VARIACIÓN DE LA RENTA DISPONIBLE EN CANARIAS SEA LA CULPABLE DEL ACCESO A LA VIVIENDA
• Mucha controversia se ha suscitado sobre la vivienda en España y en Canarias, lanzando, algunas organizaciones sociales, infundadas acusaciones sobre el tejido empresarial y su presunta responsabilidad en la construcción de viviendas, públicas o privadas, cuando la carga burocrática, los costes regulatorios, una inadecuada ley de arrendamientos urbanos y las condiciones de financiación ajena, disuaden del emprendimiento para su construcción.
• La crisis financiera del 2007 tuvo numerosos efectos perniciosos para la economía de Canarias, que se han mantenido en el tiempo ante la ausencia de políticas de recuperación del sector de la construcción e inmobiliario, entre las que destaca el hecho de que la vivienda privada se ha reducido un 35% y en un 89% en caso de las viviendas protegidas o públicas.
• En nuestro ordenamiento jurídico, el derecho a la vivienda está bajo los principios rectores de la política social y económica de los poderes públicos, que deben promover las condiciones necesarias y establecer normas que permitan hacer efectivo el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
• En el preámbulo de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, se reconoce el escaso desarrollo de los parques públicos de vivienda (vivienda social) en comparación con otras economías avanzadas de la UE.
• La vivienda de protección oficial es un instrumento de política de vivienda cuyo objetivo es el de proporcionar este tipo de bienes a aquellas familias, que, por sus condiciones, no pueden acceder a este tipo de bien a través del mercado.
• El régimen de estas viviendas puede variar, abarcando opciones como propiedad, alquiler con opción de compra o alquiler sin opción de compra, entre otros.
• A partir del año 2013, el número de viviendas de protección oficial construidas dentro del ámbito estatal, disminuyó significativamente y se ha ido reduciendo, situándose en niveles próximos a las 9.000 viviendas anuales, debido, en parte, a los efectos de la crisis financiera e inmobiliaria de 2008.
• Durante el período 2014 al 2023, casi un 20 % del total de las viviendas protegidas construidas proviene de la promoción pública. Este porcentaje contrasta con la importancia que históricamente había tenido la iniciativa privada en la promoción de este tipo de construcciones, puesto que de las
6.200.000 viviendas de protección oficial que se construyeron en España en el período 1940-2001, tan sólo 430.000, es decir, el 6,9 % fueron viviendas de promoción pública.
• El régimen de propiedad es el que predomina de forma notoria en la construcción de viviendas protegidas. No obstante, a partir del año 2022 se reorienta la política de vivienda protegida hacia el régimen del alquiler.
• En España, las competencias sobre la protección pública de viviendas están descentralizadas hacia las Administraciones territoriales, lo que implica que cada una de ellas establece normativas específicas en relación con el uso del suelo destinado a vivienda, la duración del período de protección, los módulos, etc.
• La presencia de parques de vivienda social en España es muy reducida, representando apenas un 2,5 % por cada 100 viviendas de residencia habitual de los hogares en 2020, lo cual contrasta significativamente con el promedio de 9,3 % de la UE y se sitúa muy lejos de otros países como los Países Bajos (30 %), Austria (24 %), Dinamarca (20 %) y Suecia (19 %).
• Se estima que serían necesarias 1, 2 millones de viviendas en alquiler para satisfacer la demanda de familias que destinan una cantidad excesiva de su renta al pago del alquiler.
• Cuanto más se alejen los precios básicos de la vivienda protegida de los de mercado, menor número de promociones de vivienda protegida suele interesar acometer a la iniciativa privada. • A pesar de esto, una clara inclinación de la política de vivienda hacia la promoción del alquiler se enfrenta a serios problemas estructurales como son las dificultades de financiación y la falta de experiencia por parte de las Administraciones en la gestión del modelo de colaboración público privada.
• La consecución de un marco regulatorio e institucional que asegure el derecho a la propiedad, la seguridad jurídica y la calidad de la norma debe ser prioritario en los objetivos de una política económica orientada al estímulo de las inversiones privadas, y al crecimiento de la productividad.
• Por tanto, podemos afirmar que España mantiene una posición desfavorable en el ámbito de la protección de los derechos de propiedad, la cual podría estar relacionada con la caída que están experimentando los niveles de inversión extranjera desde mediados del año 2022.
• En definitiva, en los últimos años se han implementado medidas intervencionistas en materia de regulación de la vivienda, que han supuesto un quebranto del derecho de propiedad y un lastre para lograr una verdadera mejora en el acceso a la vivienda.
• En julio de 2022 Sareb lanzó el Programa de Alquiler Social con Acompañamiento, que tiene como objetivo es proporcionar los medios para que las familias puedan superar su condición de partida de vulnerabilidad y mejorar su situación sociolaboral. Una vez al año se revisa la situación de cada familia y se actualiza la renta mensual de alquiler adaptándola a las variaciones que se hayan podido registrar en sus ingresos.
• Por otro lado, hay que comentar que el parque de vivienda social en España es muy inferior al de la mayoría de los países de nuestro entorno.
• Este parque supone en España el 2,5 % del conjunto de viviendas principales, frente al 9,3 % del promedio de la UE.
• Las competencias en materia de vivienda en España se hallan transferidas a las CCAA, por lo que les corresponde a éstas la provisión de una oferta suficiente de viviendas para satisfacer la demanda de vivienda social que, por su propia naturaleza, debe canalizarse en régimen de alquiler.
• Para igualarnos al promedio europeo sería necesario incrementar la disponibilidad de viviendas sociales en 1,2 millones, frente a las algo menos de 100.000 viviendas que se construyen anualmente en España. • Por ello, Sareb es el mayor vendedor de viviendas en España, con 9.000 viviendas anuales vendidas, lo que equivale a 175 viviendas a la semana. Esta actividad está convirtiendo a Sareb en un actor muy relevante en el campo del alquiler social de nuestro país.
• En la última década (2013 – 2022), el número de viviendas de protección oficial construidas en España se ha desplomado, hasta un total de 91.617 unidades.
• Actualmente, tan solo una de cada cinco viviendas de protección oficial es edificada por promotoras públicas.
• Ante las mínimas cifras de producción de vivienda asequible actuales, recuperar la producción de décadas anteriores no se trata de una posibilidad sino de una necesidad.
• En otro orden de cosas, uno de los principales obstáculos en los últimos años ha sido el aumento de los costes de la construcción residencial. A esto se añade el precio del módulo, que determina el valor máximo al que se pueden ofrecer estos inmuebles en alquiler o venta, y que depende del régimen de protección de la vivienda, del municipio en el que esté ubicada y de cuándo se obtenga la calificación provisional, no ha sido actualizado en la última década en muchas comunidades autónomas, lo que constituye junto con el mencionado aumento de los costes de construcción y las dificultades de financiación, la principal barrera para la participación del sector privado en la edificación de viviendas protegidas.
• A ello hay que unir el hecho de que, tanto en la fase de construcción como durante la tenencia de un inmueble destinado al alquiler se aplican diversas cargas dispositivas. Estas terminan afectando el costo del alquiler de una vivienda en protección oficial.
• Con posterioridad, se deberá otorgar escritura de declaración de obra nueva, y, en su caso, escritura de división de la propiedad horizontal. Estas escrituras estarán sujetas a la cuota gradual del impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En la medida en que las obras proyectadas exijan la obtención de una licencia de obras o urbanística, se devengará el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Además, se debe añadir la tasa de la solicitud de la licencia de obras y la licencia de la primera edificación. El comprador final estaría realizando una inversión por su vivienda incrementada en un 20 % respecto a lo que correspondería en el caso de que existieran estas cargas e impuestos.
• A mayor abundamiento, el propietario tendrá que hacer frente al Impuesto de Sociedades, el IBI y el Impuesto sobre Actividades Económicas. Sumando todas las cargas, construcción y tenencia, estaríamos en porcentajes en torno al 45 % del coste.
• Por consiguiente, hay una clara contradicción entre las manifestaciones de las instituciones públicas, generalmente orientadas a enfatizar las acciones destinadas a facilitar el acceso a las familias más vulnerables, y la realidad normativa, presupuestaria y fiscal.
RESUMEN
• Hay que partir del hecho de que vivienda social es aquella que va destinada a los colectivos más desfavorecidos, a los ciudadanos más vulnerables económica y socialmente y su provisión debería ser pública, esto es, procedente directamente de las Administraciones Públicas. Los entes privados no tienen que ser quienes den solución, por si mismos, a un problema que debe ser resuelto por los poderes públicos, sufragado con los impuestos que pagamos, como lo son otros servicios como la sanidad, la educación, la justicia, etc.
• Por definición, la vivienda social sólo puede concebirse en régimen de alquiler, nunca de propiedad, pues la situación económica y social de los destinatarios debería variar a mejor fortuna con el tiempo y, no es lógico que, cuando lo haga, siga disfrutando de una vivienda sufragada con fondos públicos, y subvencionado su precio con impuestos que pagamos todos.
• Las AAPP deberían disponer de un parque de vivienda de su propiedad para atender las necesidades de colectivos vulnerables.
• La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda es inoportuna e inadecuada a las circunstancias actuales, además de presuntamente inconstitucional, por invadir competencias exclusivas de las CCAA, además de otros preceptos constitucionales, como el derecho a la propiedad privada.
• Sea como sea, la realidad se impone a la teoría, y vemos cómo, cada vez con más frecuencia, las distintas AAPP se orientan hacia modelos diferentes, como la colaboración público-privada para facilitar el acceso a la vivienda.
• Sería conveniente alcanzar un Pacto por la vivienda, previa elaboración del Libro Blanco de la Vivienda, en el que participen expertos, profesionales, académicos, representantes empresariales y las AAPP, para proponer medidas adecuadas para resolver la situación.
• Ceoe Tenerife a analizado la evolución de salarios, renta y vivienda en Canarias con las siguientes conclusiones:
• El precio medio de construcción de viviendas ha subido desde 1.912 euros/m2 a 2.463 euros/m2. Un incremento del 29%
• Las viviendas privadas vendidas en Canarias en el año 2007 fueron 29.829 mientras que en 2023 fueron 22.898. Un descenso del 23%, más preocupante, si cabe, que la mayoría de las ventas de los últimos años son de viviendas de segunda mano.
• Las viviendas públicas vendidas en 2007 ascendieron a 2.274, mientras que en 2023 fueron 1.010 (un 56% menos)
• Por el lado de la demanda, el salario medio en 2008 ascendió a 18.467 euros frente a 22.466 euros en el año 2021 (un incremento del 22%)
• La renta disponible en 2008 ascendió a 8.902 euros frente a los 12.277 euros en 2.023, lo que supone una mayor disponibilidad de renta del 38%.
• En 2008 la renta disponible sobre el salario medio era de un 48%, mientras que en 2021 la renta disponible se mantuvo en el 45% del salario medio.
• Estos datos, concluyen claramente que, a una renta disponible estable con respecto a los salarios medios, habiéndose incrementado ambos en el tiempo de manera sostenida, la afectación de los ciudadanos al mercado inmobiliario ha venido dado por la falta de oferta, derivada de la ausencia de promoción de iniciativa pública, y a la inseguridad jurídica y financiera de las familias en materia de la ley de arrendamientos urbanos, la burocracia endémica de la administración pública, así como las nuevas condiciones de acceso al crédito y su coste, son los factores que están impidiendo mejorar y ampliar el mercado inmobiliario de las Islas, tanto para su compraventa como para su arrendamiento.
